MENU
  1. ホーム
  2. 相続と実家じまい
  3. 認知症の親の不動産売却｜売れる条件と後見・家族信託の手順

認知症の親の不動産売却｜売れる条件と後見・家族信託の手順

相続と実家じまい
秋の夕方の光に照らされた、庭のある二階建ての日本の実家

本ページはプロモーションを含みます。

認知症の親の家を売れるかどうかは、親本人に「意思能力」があるかで決まります。意思能力があれば、親が売主として自分で売ります。意思能力がなければ、成年後見人が親に代わって売り、自宅なら家庭裁判所の許可も必要です。親がまだ元気なうちなら、家族信託や任意後見で備える方法もあります。

この記事で分かること

  • 認知症の親の実家が「売れる場合」と「売れない場合」の分かれ目
  • 親の状態（元気・軽度・重度）ごとに使える方法の早見表
  • 成年後見で売るときの費用・期間・家庭裁判所の許可
  • 家族信託と任意後見の違いと、信託登記の登録免許税の計算例
  • 2026年6月に成立した成年後見制度の改正で変わる点
目次

1. 売れるかどうかは親の「意思能力」で決まる

和室の座卓で、高齢の母と娘が並んで座り話をしている後ろ姿

不動産の売買は、売主が「この家を、この値段で売る」と理解して決める契約です。民法3条の2は、意思表示をした時に意思能力がなかった法律行為を「無効とする」と定めています。

つまり、認知症という診断名だけで売れなくなるわけではありません。売る時点で、親が売却の意味と結果を理解できるかが問われます。

意思能力とは何か

意思能力は、自分の行為の結果を判断できる力のことです。法律に「何点以上なら可」という数値の基準はありません。

実務では、登記を担当する司法書士や不動産会社が、親本人と面談して売却の意思を確かめます。物件・価格・売る理由を本人の言葉で説明できるかが目安になります。

判断は取引ごと・時点ごとに行われます。同じ人でも、調子のよい日と悪い日で結果が変わることがあります。

子が委任状で代わりに売れるとは限らない

「親から委任状をもらえば、子が売れる」と考える人は多いです。しかし委任状も、親が意思能力を持って書いたものでなければ効力を持ちません。

親が売却を理解できない状態で作った委任状は、民法3条の2により無効となるおそれがあります。後から売買が争われると、買主や不動産会社にも迷惑がかかります。

親の判断能力に不安があるときは、委任状で進めず、先に司法書士へ相談するのが安全です。

2. 親の状態ごとに使える方法の早見表

認知症の進み方は人によって違います。まず、親がいまどの段階にいるかで、使える方法を分けて考えます。

親の状態使える方法売主になる人家庭裁判所の関与
元気で判断できる今すぐ親が売る／家族信託／任意後見契約親（信託後は受託者の子）なし（任意後見は発効時に必要）
軽度で判断に波がある親が売る（意思確認ができる日に）親なし
売却を理解できない成年後見（法定後見）成年後見人後見の申立て＋自宅なら処分許可

元気なうちだけ使える方法があります。家族信託と任意後見は、親本人が契約を結ぶ必要があるためです。判断能力が落ちてからは選べません。

反対に、すでに判断が難しい場合は、成年後見を使う以外の道はほぼありません。この点は、後で詳しく説明します。

3. 親に意思能力があるうちに売る方法

親が売却を理解できるなら、親本人が売主となって通常どおり売れます。子が手伝えるのは、不動産会社とのやり取りや書類集めです。

売却を進める順番

  1. 親と一緒に、売る理由（施設費用・管理の負担など）と希望価格を話し合う
  2. 不動産会社に査定を頼み、親同席で説明を受ける
  3. 媒介契約・売買契約は、親本人が内容を確認して署名する
  4. 決済の前に、司法書士が親本人と面談して売却の意思を確かめる
  5. 決済・引き渡し後、売った翌年に譲渡所得の確定申告を行う

契約から決済までの間に、親の状態が変わることもあります。売ると決めたら、時間を空けずに進めるのが現実的です。

買取業者に売る方法もあります。仲介との違いは実家の買取の記事で比べています。

判断に波がある場合の進め方

軽度の認知症では、日によって受け答えがはっきりしたり、そうでなかったりします。この場合、親の調子がよい時間帯に面談や署名の予定を組むのが一般的な工夫です。

あわせて、主治医に現在の状態を聞いておくと、司法書士が判断する材料になります。面談の日時や親の説明の内容を、家族がメモに残しておくのも役に立ちます。

それでも司法書士が意思確認できないと判断した場合は、売却を止めて成年後見を検討します。無理に進めると、後で契約が無効と争われるおそれがあるためです。

親が施設に入っている場合

親が施設にいても、意思能力があれば親が売主です。司法書士が施設を訪ねて面談することもあります。

空き家になった家を売るまでの間は、管理が必要です。点検の頻度は空き家の管理の記事を参考にしてください。

4. 意思能力がない場合は成年後見人が売る

待合いすと受付カウンターがある公共施設の明るいロビー

親が売却を理解できない状態なら、家庭裁判所に後見開始の申立てをします。選ばれた成年後見人が、親の財産を管理し、親に代わって売買契約を結びます（民法859条）。

最高裁判所は、毎年「成年後見関係事件の概況」を公表しています。令和7年1月～12月の版では、申立ての動機のうち「不動産の処分」が15,502件でした。終局事件全体の36.3%にあたります。実家の売却をきっかけに後見を使う人は珍しくありません。

申立てできる人と申立先

申立てができるのは、本人・配偶者・四親等内の親族などです。子は四親等内の親族にあたります。

申立先は、本人（親）の住所地の家庭裁判所です。子の住所地や、売りたい家の所在地ではない点に注意してください。

申立てにかかる費用

項目金額補足
申立手数料収入印紙800円分裁判所の案内による
登記手数料収入印紙2,600円分後見の登記に使う
連絡用の郵便料裁判所ごとに異なる申立先の案内で確認
鑑定費用必要な場合のみ令和7年は鑑定実施が約3.4%

鑑定を行った事件では、費用が10万円以下だったものが約85.8%でした（同じ概況）。このほか、診断書の作成料や戸籍の取得費がかかります。

司法書士や弁護士に申立書の作成を頼むと、その報酬が別にかかります。報酬は事務所ごとに違うため、見積もりで確かめてください。

どのくらいの期間がかかるか

同じ概況では、2か月以内に終わった事件が約71.1%でした。4か月以内では約93.8%です。この期間に、申立ての準備期間は含まれません。

後見が始まってから、自宅の売却には別に家庭裁判所の許可が必要です。売却の期限がある場合は、余裕をもって申し立てる必要があります。

後見人に家族が選ばれるとは限らない

令和7年に選ばれた成年後見人等のうち、配偶者・子などの親族は約16.4%でした。親族以外が約83.6%を占めています。

申立書に子を候補者として書くことはできます。ただし、誰を選ぶかは家庭裁判所が決めます。後見人の報酬は家庭裁判所が決め、親の財産から支払われます（民法862条）。

後見は売却が終わっても続く

後見は「家を売るため」だけに使える制度ではありません。いまの民法では、本人の判断能力が回復して家庭裁判所が審判を取り消すまで続きます（民法10条）。

売却が終わった後も、後見人は親の財産の管理を続け、家庭裁判所に報告します。売却代金も親の財産として後見人が管理し、親の生活や施設費用のために使います。

この「始めたらやめにくい」点は、制度を見直す理由の一つになりました。後で説明する2026年の改正で、利用を終えられる仕組みが設けられます。

5. 自宅を売るには家庭裁判所の許可が必要

住む人が施設に移り、段ボール箱だけが置かれた実家の和室

民法859条の3は、本人の「居住の用に供する建物又はその敷地」についての定めです。成年後見人がこれを売るには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。これを居住用不動産処分許可といいます。

空き家になった実家も対象になりうる

大阪家庭裁判所の案内は、現に住んでいない家も対象になると説明しています。病院や施設を出たときに住む予定の家は、居住用に含まれます。親が施設に入って空き家になった実家も、対象になりうるということです。

同じ案内は、許可を得ずに行った契約は無効になると説明しています。対象かどうか迷う場合は、後見人から家庭裁判所に確かめてもらいます。

許可の申立てに必要なもの

書類・費用内容
申立書後見人が作成する
収入印紙800円分
郵便切手裁判所ごとの指定額
不動産の資料全部事項証明書・固定資産評価証明書（提出済みなら不要の場合あり）
売却の資料売買契約書の案のコピー、不動産会社の査定書
処分の必要性の資料施設費用の不足など、売る理由が分かるもの

大阪家庭裁判所は、取引が成立する一歩前の段階で申し立てるよう案内しています。審理に時間がかかるため、決済日は余裕をもって決めます。

6. 後見人が実家を売るまでの手順

成年後見で実家を売る場合の大まかな流れです。家庭裁判所や事案によって順番や必要書類は変わります。

段階やること主に動く人
1主治医に診断書を書いてもらう子（申立人）
2親の住所地の家庭裁判所に後見開始を申し立てる子（申立人）
3審判を受け、成年後見人が選ばれる家庭裁判所
4後見人が財産を調べ、売る必要があるか検討する後見人
5不動産会社に査定を頼み、買主と条件を詰める後見人
6居住用不動産処分許可を申し立てる後見人
7許可を受けて売買契約・決済・登記をする後見人・司法書士

子が後見人に選ばれなかった場合も、親族として家の状況や希望を伝えることはできます。売るかどうかを最終的に判断するのは後見人と家庭裁判所です。

売るときの税金や確定申告の考え方は相続した実家の売却の記事にまとめています。親が存命中の売却は相続ではなく、親の譲渡所得として扱われる点が違います。

PR｜相続した実家の売却を比べたい方へ

買取と仲介は、手取り額と売れるまでの期間の考え方が違います。相続人の合意と名義の状況を確認してから、条件を比べてください。

早く手放したい・古い家のまま売りたい場合（買取）
ラクウルの不動産売却相談の案内を見る

相場に近い価格で売りたい場合（仲介）※東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の物件が対象
ミライアスのスマート仲介で売却査定の案内を確認する

申し込み後は、内容確認の電話がかかってくることがあります。

7. 元気なうちの備え：家族信託と任意後見

座卓の上で重ねられた高齢の親と子の手と、書類のファイルとペン

親がまだ判断できるうちなら、認知症になった後に備える方法があります。代表的なのが家族信託と任意後見です。どちらも親本人が契約を結ぶため、元気なうちにしか選べません。

家族信託とは

信託法3条は、財産を特定の者に移し、その者が一定の目的に従って管理・処分する契約を「信託契約」としています。家族信託は、この仕組みを家族の間で使うものです。

たとえば親（委託者）が実家を子（受託者）に託し、親が利益を受ける人（受益者）のままにします。契約で売却の権限を定めておけば、親が認知症になった後も、子が受託者として家を売れます。

受託者になった子は、契約で決めた目的のために家を管理し、必要なら売ります。売った代金も信託財産に属し（信託法16条）、親のために使うお金として管理します。子が自分のお金と混ぜて使ってよいわけではありません。

任意後見とは

任意後見は、判断能力が落ちたときに備えて、親が自分で後見人になる人を選んでおく契約です。任意後見契約に関する法律3条により、公正証書で結ぶ必要があります。

効力が生じるのは、判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選んだ時です（同法2条・4条）。家庭裁判所の監督があるため、自宅の売却にも慎重な手続きが求められます。

家族信託・任意後見・法定後見の比較

項目家族信託任意後見法定後見
始められる時期親が判断できるうち親が判断できるうち（契約）判断能力が落ちた後
財産を管理する人契約で決めた家族（受託者）親が選んだ任意後見人家庭裁判所が選ぶ
家庭裁判所の監督原則なし任意後見監督人を通じてありあり
契約の形信託契約（法律で決まった方式はない）公正証書が必須契約ではなく審判
身上保護（介護契約など）対象外契約で定めた範囲で可可

家族信託は財産の管理・処分に向いた仕組みです。介護サービスの契約など、親の生活面の手続きは対象になりません。生活面も任せたい場合は、任意後見と組み合わせる方法もあります。

信託登記の登録免許税（計算例）

実家を信託すると、法務局で所有権の移転と信託の登記をします。登録免許税法7条により、委託者から受託者へ信託のために移す所有権移転の登記には登録免許税がかかりません。

一方、信託の登記には課税されます。建物は不動産の価額の1000分の4です（登録免許税法 別表第一）。土地は租税特別措置法72条により、令和11年3月31日までは1000分の3に軽減されています。

対象（仮定）固定資産税評価額税率登録免許税
土地1,500万円0.3%45,000円
建物300万円0.4%12,000円
合計1,800万円－57,000円

評価額は仮の数字です。実際の税額は、固定資産評価証明書の価格で計算します。このほか、公正証書の作成手数料や専門家の報酬がかかります。同じ評価額で相続・贈与した場合の登録免許税は実家の名義変更の記事で比べています。

家族信託を考えるときの注意点

  • 親の判断能力が落ちてからでは、契約できない
  • 契約の内容（売却の権限・信託が終わる時の帰属先）で、できることが変わる
  • 兄弟がいる場合は、受託者を誰にするか家族で話し合っておく
  • 税金の扱いは、税理士に確認してから契約する

家族信託の設計は、司法書士など専門家に相談して進めます。相談先の一つとして、家族信託の相談窓口の案内を載せておきます。

PR｜家族信託を検討している方へ

親の財産管理について、家族信託を検討している方は、おやとこの相談案内をご確認ください。

家族信託のおやとこ

お問い合わせのあと、氏名・電話番号を確認する電話があります。

8. 2026年の民法改正で成年後見はどう変わるか

成年後見制度を見直す「民法等の一部を改正する法律」（令和8年法律第45号）が、2026年6月17日に成立しました。公布は6月24日です。成年後見制度の部分は、公布から2年6月を超えない範囲で政令で定める日に施行されます。

2026年10月時点ではまだ施行されていません。この記事で説明した後見・保佐・補助の仕組みが、いまの手続きです。

主な変更点

  • 後見・保佐の制度を廃止し、必要な事項に代理権・取消権を付ける「補助」に一元化する
  • 判断能力を欠く常況にある人のため、「特定補助」の仕組みを設ける
  • 制度を使う必要がなくなったと家庭裁判所が認めれば、利用を終えられるようにする
  • 補助を始めても、任意後見契約を続けられるようにする

自宅を売るときの許可は改正後も残る

法務省が公表した新旧対照条文では、民法859条の3は削られ、新しい876条の13に移ります。補助人が代理権を与えられて本人の住まいを売る場合も、家庭裁判所の許可が必要とされています。

制度の名前が変わっても、親の住まいを売るときに家庭裁判所が関わる点は変わりません。施行日や移行の手続きは、法務省の発表で確かめてください。

9. 管轄の家庭裁判所と法務局の例

後見の申立先は親の住所地の家庭裁判所、売却後の登記は家の所在地の法務局です。当サイトの市区ページで確認した窓口の例を示します。

親の住所地（家の所在地）市区ページに載せた家庭裁判所不動産登記の管轄
東京都練馬区東京家庭裁判所 本庁東京法務局 練馬出張所
東京都八王子市東京家庭裁判所 立川支部東京法務局 八王子支局
埼玉県越谷市さいたま家庭裁判所 越谷支部さいたま地方法務局 越谷支局
神奈川県藤沢市横浜家庭裁判所 本庁横浜地方法務局 湘南支局

後見事件を扱う係や受付方法は、裁判所ごとに異なります。申し立てる前に、各家庭裁判所の後見の案内ページで最新の手順を確認してください。

親と家の所在地が違う場合（親が施設に住民票を移した場合など）は、申立先が変わることがあります。

10. 誰に相談すればよいか

認知症の親の不動産は、法律・手続き・売却が重なるため、相談先を分けると進めやすくなります。

相談したいこと相談先
親が今売れる状態か、意思確認の進め方司法書士
後見開始の申立ての手続き家庭裁判所の手続案内、司法書士、弁護士
家族信託・任意後見の設計司法書士、弁護士、公証役場
売った後の税金税理士、税務署
いくらで売れそうか不動産会社（複数社の査定）

親の財産のことは、兄弟など他の親族とも早めに共有しておくと、後のもめごとを防げます。親の死後に共有名義になった場合の整理は共有名義の解消の記事で説明しています。

【関連】地域ごとの制度と相談先を調べる

よくある質問

認知症と診断されたら、親の家はもう売れませんか？

診断だけで売れなくなるわけではありません。売る時点で、親が売却の意味と結果を理解できれば、親が売主として売れます。判断が難しい場合は、司法書士に意思確認を相談してください。

子が親の代わりに実家を売ることはできますか？

親に意思能力があれば、親が書いた委任状で子が手続きを代わることはできます。親に意思能力がなければ委任状は無効となるおそれがあり、成年後見人が売ることになります。

成年後見を使うと、どのくらいで売れますか？

後見の審理は、令和7年は約71.1%が2か月以内に終わっています。その後、査定と買主探し、居住用不動産処分許可の申立てが続きます。期限があるなら早めに申し立ててください。

施設に入って空き家になった実家にも、家庭裁判所の許可は必要ですか？

必要になる場合があります。大阪家庭裁判所の案内では、現に住んでいなくても、施設を出たときに住む予定の家は居住用に含まれます。後見人から家庭裁判所に確かめてもらってください。

家族信託は親が認知症になってからでも始められますか？

始められません。家族信託は親本人が契約を結ぶ仕組みのため、親に判断能力があるうちに契約する必要があります。判断能力が落ちた後は、成年後見を使うことになります。

まとめ

  • 認知症の親の家を売れるかは、売る時点の親の意思能力で決まる（民法3条の2）
  • 意思能力があれば親が売主として売る。委任状は親が理解して書いたものに限られる
  • 意思能力がなければ、親の住所地の家庭裁判所に後見開始を申し立て、後見人が売る
  • 自宅を売るには居住用不動産処分許可が必要で、施設入所後の空き家も対象になりうる
  • 元気なうちなら家族信託・任意後見で備えられる。信託登記には登録免許税がかかる
  • 2026年成立の改正法でも、住まいを売るときの家庭裁判所の許可は残る

まずは親がいまどの段階にいるかを確かめ、司法書士など専門家に相談してください。

一次情報・参考資料

この記事は一般的な制度の説明です。個別の事情での判断は、司法書士・弁護士・税理士などの専門家や家庭裁判所にご相談ください。

相続と実家じまい
よかったらシェアしてね！
  • URLをコピーしました！
  • URLをコピーしました！

この記事を書いた人

三田 健司のアバター 三田 健司

株式会社アクセス・リンク代表取締役。相続と実家じまいの情報を専門に扱う「相続と実家じまいガイド」を運営しています。相続登記、空き家の売却・解体、墓じまい・改葬など、親の実家やお墓を引き継ぐ家族が直面する手続きを調べ、記事にまとめています。法務省・国税庁・自治体などの一次情報を原文で確かめ、1都3県を中心に市区町村ごとの補助制度や相談窓口を整理しています。士業ではないため個別の法律・税務相談には応じていませんが、次に何を確認し、誰に相談すればよいかが分かる情報をお届けします。

株式会社アクセス・リンク 公式サイト
（社）全日本SEO協会 認定SEOコンサルタント

関連記事

目次